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中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索
  • 发布时间:2020-01-07
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  • 2016年上半年,房地产业发展迅速,商品房销售达到4.9万亿元,同比增长42.1%。房地产业对国内生产总值的贡献率从去年的3.3%上升到8.3%。值得注意的是,房地产业快速发展带动的经济稳定具有很大的不确定性。

    7月,全国房地产市场进入淡季,市场成交量逐月下降,同比增长率与上月基本持平。其中,一线城市同比下降,而二线和三线城市继续增长。

    李赣基金发现在看似平静的水面下,有一股暗潮汹涌。

    限制贷款“战斗”并收紧血液供应。

    目前市场利率相对较低,导致新增人民币贷款大幅增加。

    数据显示,2016年上半年,人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款)增长2.93万亿元,同比增长近60%。其中,个人购房贷款增加2.36万亿元,是去年同期的两倍。

    李赣基金发现中国高层官员对此做出了回应。

    7月26日,中央政治局召开会议,指出要全面落实产能、库存、杠杆、成本降低、短板维修五大任务。其中,焦点是“抑制资产泡沫”,这在以前的重要会议上相对少见。市场认为这反映了当局对房价的担忧。

    政治局会议必须调整,各方立即做出反应。

    7月27日,据报道《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已经分发给所有银行。该文件将通过加强银行风险管理,直接影响开发商获得土地资金的灵活性。银监会28日表示,该文件仍处于内部研究、论证和评论阶段。

    但是,文件一旦实施,会导致两个问题:第一,开发商的征地资金缺乏银行资金;其次,利率会变得更高。2016年上半年,开发商的大部分或全部土地收购资金将来自银行。因此,银行的资金供应将被切断,导致中小开发商的资本成本上升。土地收购将不再疯狂。

    7月28日,中国证监会在上一次保荐专场会上透露,上市公司再融资审计的新内容将包括住房企业不得通过再融资补充营运资金,募集资金只能用于房地产建设,不能用于征地和银行贷款偿还。

    对于上市房地产公司来说,通过公开发行和私募发行进行再融资的渠道已经收紧,使得以低成本从资本市场“补充血液”变得困难。

    不仅如此,一些城市也开始收紧抵押贷款。

    据《北京日报》报道,北京将采取差异化措施规范房地产市场,严格执行限购、差异化信贷和税收政策等政策,适度提高第二套非普通商品房首付款比例。除了北京,南京第一套公寓的首付款也增加到了35%。第二套公寓的首付将增加到50%。第三套房的贷款暂停了。

    在中央政府、银监会、证监会和地方政府相继介入后,房地产可能在下半年进入调整期。

    一家证券公司的首席经济学家预测,今年下半年,房地产调控政策将划分为三、四个一线城市,以继续存量,并逐步收紧一、二线房价飙升城市的抵押贷款政策,如深圳、上海、北京、合肥和厦门。同时,加强对国有企业“为土地之王而战”的监管。因此,土地市场预计将降温。

    经济学家吴敬琏最近也指出,当前中国房价高企的主要原因是过度的货币发行和信贷扩张。社会上有剩余的钱,人们不愿意从事工业,这就导致人们在资产市场上寻找保值的避风港,从而导致高收益

    然而,尽管房地产行业正面临拐点,但对于房价而言,由于城市差异,可能会有不同的趋势。刘世锦说,中国城市正在分裂,一些城市正在衰落,一些正在形成大都市,如京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等。各个城市房价的未来趋势主要取决于年轻人流向哪个城市,以及资源流向哪个城市。

    李铁,中国城乡改革发展中心前主任,也认为一些中心城市的房价很难下跌。例如,尽管北京目前正在建设一个分中心以缓解城市功能,但北京房价不太可能下跌,并将继续上涨。

    中国社会科学院最近发布的《中国住房2016中期报告》也预测,从今年下半年到2017年第二季度,房价的涨幅可能会下降,房地产投资的增速将会放缓。“少数城市热,多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。

    关于房地产市场发展的下一阶段,中国住房和建设部政策专家委员会副主任顾云昌指出,中国房地产市场在销售和投资两方面都存在3年(约40个月)的短周期。在这个周期中,房地产市场将从复苏反弹到峰值,然后降温。今年3月至4月,销售、投资等数据见顶,这意味着自去年第一季度以来的增长周期已经结束。大约一年半后,房地产市场将会降温。

    顾云昌预测,2017年中国房地产销售将大幅放缓,甚至出现负增长。销售额的下降主要是由于前期需求透支,但房地产市场的下行期恰恰是购买力重新积累的阶段,之后将会有回升的趋势。

    财政部金融科学研究所前所长康佳指出,目前中国的实际城市化率约为40%,房地产业仍有很大的发展空间。虽然黄金时代已经过去,但现在迎来的“白银时代”黄金含量仍然很高,它释放的红利可以在商业界、投资界和广大农村地区分享。

    对此,刘世锦认为,推进农村土地制度改革是中国房地产和城市化未来发展的关键。“农村土地,包括集体土地和宅基地,可以在所有权确认的基础上流动和交易,以显示其价值。只有通过流动,城乡之间的土地、资本、人员、技术等要素才能真正开放和相互流动,从而实现资源的优化配置”。

    刘世锦声称,在未来五年内,中国可能会有两种不同的城市发展模式:一种是保持目前的发展模式,但城市中心的房价会越来越高;二是开放城乡要素市场,使土地、资本和人才能够流动,城乡逐步融合成为统一的要素市场。

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